広島で新築一戸建て住宅を建築し、マイホームを手にできたと喜んでいたら欠陥住宅だということが発覚したらどうでしょうか。落胆し、怒りがこみ上げるのは当然です。しかしマイホームは生活の拠点になるため、家族が安心して今後の生活を続けていくには対策を検討する必要があります。まさかの事態に備えて、事前に対策のポイントを抑えておくことをおすすめします。

新築一戸建て住宅の購入者は保護されている

広島で新築一戸建て住宅に故障が存在するようであれば、それが欠陥住宅に起因するものなのか、建築会社のアフターサービスで補修可能な不具合なのかを確認する必要があります。

ここで語義を確認しておくと、欠陥住宅とは建物として通常有するべき品質を欠いている住宅のことです。これに対して補修可能な不具合とは、建具の建付け不良やクロスの剥がれなど、軽微なものを指します。後者の軽微な故障であれば、工務店やハウスメーカーなどのアフターサービスで対応可能なことが多いでしょう。そのため、まずはアフターサービスでの補修の可能性を探るのをおすすめします。

ところが、不具合や故障の原因を、構造そのものや破壊をともなう検査を実施しなければ追究できない状況では欠陥住宅の可能性が高くなります。｢欠陥｣と評価されるほどの不具合や故障になると補修費用は高額になり、原因自体を探り当てるにしても専門家のサポートなしには困難です。

しかも、生活の本拠を置く戸建て住宅に欠陥があるような状況を放置すると、自然災害などに遭遇すると大きなリスクにさらされます。新築一戸建て住宅が欠陥住宅だった場合の影響は計り知れません。このような重大性に鑑みて、売主の契約不適合責任と「住宅の品質確保促進等に関する法律(「品確法」と略)による担保責任の二つの救済策が用意されていることを覚えておきましょう。

住宅の品質確保促進等に関する法律（品確法）による保護

広島で新築一戸建てが欠陥住宅であることが判明した場合、民法上の契約不適合責任（旧法の瑕疵担保責任）と住宅の品質確保促進等に関する法律(「品確法」と略)の、二つの救済策が用意されています。このように競合する法律上の選択肢があるときは、「特別法は一般法に優先する」という原則に従って判断しなければなりません。

民法上の契約不適合責任は建築請負に限らず、契約一般に妥当する一般法の位置づけになるので、特別法である品確法による救済の可能性を最初に検討することになります。しかし、注意が必要なのは、品確法による欠陥住宅の射程は比較的限定されていることです。つまり、品確報が対象にしているのは、「構造耐力上重要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵のみということです。

具体的には、住宅の基礎や壁・土台・屋根板などの住宅の自重や、積載荷重や地震などの衝撃から建物を保護する部位の欠陥が挙げられます。もう一つの「雨水の侵入を防止する部分」は、住宅に設置されている雨水の配水管のうち、住宅の屋根や外壁内部・屋内にある部位の配水管などを含みます。

これらの住宅構造上重要な部位の欠陥については、欠陥の補修を請求できます。損害賠償という迂遠な方法ではなく瑕疵の補修を認めた点と、保証責任を10年という長期間負担させることで欠陥住宅に直面した家主を保護する意義をもっているわけです。

新民法の契約不適合責任による保護

広島で新築一戸建て住宅を手に入れたものの、欠陥住宅であることが判明したときには、まず特別法である品確法に依拠して瑕疵補修の可能性を探るのが先決となります。しかし、品確法の対象となるのは「構造耐力上重要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」という、放置することは許されない深刻な欠陥です。それ以外の欠陥については、民法の契約不適合責任による追求をする他ありません。

実はこの「契約不適合責任」とは、旧民法では「瑕疵担保責任」と規定されていた部分です。瑕疵担保責任では、契約の対象物を円滑に引き渡す限り、契約責任を追及されることがありませんでした。しかし、それではあまりに買主に酷だということで、公平の理念で買主に瑕疵担保責任という担保責任を負担させていたということです。

しかるに買主にとってみれば、キズ（瑕疵）のある欠陥住宅であることにかわりはありません。瑕疵のない完成品を引き渡してこそ契約責任を果たすことになると考えるのは当然です。そこで、改めて契約不適合責任として再編することになったというわけです。2020年4月以降は、旧法では認められなかった瑕疵補修請求が認められることになり、軽微な瑕疵でない限り契約の解除自体も可能になっています。契約不適合責任が運用されることで、新築一戸建て住宅が欠陥住宅であった場合の救済策はより手厚くなりました。

広島で新築一戸建て住宅を購入したものの、欠陥住宅であることが判明したときは二つの選択肢があります。品確法による責任追及と新民法の契約不適合責任です。まずは特別法の品確法の可能性を探り、当てはまらないときは新民法の契約不適合責任を追及するという手順を踏むことになります。

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